Vaihtoehtoista tuottoa kiinteistöistä
YKSIKÄÄN KOTIMAINEN KIINTEISTÖRAHASTO EI PÄIHITTÄNYT EUROOPPALAISIA KIINTEISTÖSIJOITUKSIA SEURAAVAA ETF:ÄÄ TUOTOSSAAN
Suomalaisten sijoittajien keskuudessa kiinteistösijoittaminen elää kukoistuskauttaan. Nollaan tai jopa sen alle tippuneet markkinakorot ovat ilmiön taustalla. Korkosijoittaminen ei houkuttele ja vaihtoehtoja vakaalle tuotolle haetaan kiinteistösektorilta. Sijoitusmarkkinoille onkin ilmaantunut tukuittain erilaisia kiinteistösijoitusvaihtoehtoja, osa suoraviivaisempia ja osa himmelimäisempiä.
Kuinka tuottoisaa kiinteistösijoittaminen sitten sijoittajille on ollut? Kieltämättä viimeisten vuosien tuotot ovat olleet päällisin puolin vahvoja. Kiinteistösijoitusten markkinointi sijoittajille onkin ollut mieluisaa hyviä tuottoja esitellessä. Mutta indeksisijoittajan mieli pakottaa silti vertailemaan näidenkin sijoitusten tuottoja indeksituottoon eli markkinatuottoon.
Vertaillaanpa suomalaisten kiinteistörahastojen tuottoa. Tehdään heti alkuun selväksi, ettei suomalaisille ja Suomeen sijoittaville kiinteistörahastoille ole olemassa suoraa indeksiä eikä siten myöskään suoraa indeksirahastoa, pörssinoteeratusta ETF-rahastosta puhumattakaan. Sen sijaan eurooppalaisilta markkinoilta sellaisia löytyy.
Esimerkki-ETF:ksi valitsimme suurimman Manner-Eurooppalaisiin kiinteistöihin sijoittavan ETF:n. Rahaston suurimmat omistukset ovat Euroopan suurimpia (pääasiassa saksalaisia ja ranskalaisia) kiinteistösijoitusyhtiöitä ja REIT-rahastoja. Näiden toimintaperiaate on sama kuin kotimaisilla vastaavillakin, eli ne omistavat, hallinnoivat ja vuokraavat asuntoja sekä toimitiloja.
Jos oletamme, ettei eurooppalainen kiinteistömarkkina olennaisesti poikkea riskeiltään suomalaisesta vastaavasta, vertailua voidaan pitää ainakin kiinnostavana. Valuuttakin kun on yhteinen.
Viimeisten kolmen vuoden aikana suomalaisten kiinteistörahastojen tuotto oli keskimäärin 7,4 % p.a. (5.5.2018). Kaikkiaan kahdeksalta rahastolta löytyy kolmen vuoden historia. Samaan aikaan eurooppalaisia kiinteistösijoituksia seuraava ETF-rahasto on tuottanut 10,3 % p.a. eli peräti 2,9 %-yksikköä enemmän vuosittain kuin suomalaiset kiinteistörahastot. Huomattavaa on, ettei yksikään kotimaisista rahastoista päihittänyt tätä tuotollaan. Viiden vuoden historia suomalaisista kiinteistörahastoista löytyy vain kahdelta, mutta vertailun vuoksi niiden tuotto jäi 3,9 %-yksikköä ETF-rahastoa heikommaksi vuosittain.
Sijoittajan saaman tuottohistorian valossa näyttää siltä, etteivät suomalaiset kiinteistörahastot ole onnistuneet tuottamaan mitään sellaista lisätuottoa, mitä sijoittaja ei olisi saanut yksinkertaisesti ostamalla eurooppalaista indeksirahastoa. Iso tuottoero indeksisijoitukseen verrattuna pikemminkin kertoo suomalaisten kiinteistörahastojen raskaasta palkkiorakenteesta. Eivätkä isot palkkiot näytä näissäkään sijoituksissa tuottavan sijoittajalle mitään lisäarvoa.
Vastaväitteet suomalaisia kiinteistörahastoja myyviltä tahoilta ovat ennalta arvattavia: ”Ei suomalaisia kiinteistösijoituksia voi verrata eurooppalaisiin”. Miksi ei? ”Suomalaisten kiinteistösijoitusten riski poikkeaa eurooppalaisista”. Eli väitteen mukaan se olisi siis eurooppalaista riskiä alempi. Miksi niin olisi? Kiinteistörahastojen arvonvaihtelu on indeksirahastoa pienempää. Se on totta, mutta se johtuu lähinnä siitä, ettei kiinteistörahastoille ole olemassa päivittäistä arvonmuodostusta vaan niiden arvot lasketaan harvakseltaan ja muiden kuin markkinoiden toimesta.
Indeksisijoittaja sen sijaan kiinnittää huomiota laajaan hajautukseen, sijoitusten kustannuksiin ja sijoitusten likviditeettiin. Eurooppalainen indeksirahasto on varmuudella monin verroin hajautetumpi sijoitusvaihtoehto myös kiinteistösijoittamisessa kuin suomalainen rahasto, jonka salkku ja riski voivat olla hyvinkin keskittyneitä. Kuluiltaan indeksisijoittaja pääsee arviolta kymmenesosalla rahaston kuluista. Sijoitukset markkinaehtoisissa indeksisijoituksissa on tehtävissä aina halutessaan eikä vain rahaston määrittäminä ajankohtina kenties muutaman kerran vuodessa.
Jos siis kiinteistösijoittaminen tuntuu hyvältä vaihtoehdolta korkosijoittamiselle, kannattaa vertailu sijoitusvaihtoehtojen osalta tehdä hieman laajemmassa, markkinaehtoisessa, kontekstissa eikä pelkästään ihastella rahastokauppiaan hyvänkuuloisia historiallisia tuottoja.
Esko Immonen
Index Varainhoidon toimitusjohtaja
