Kumpi oli väärässä kiinteistösijoitusmarkkinoilla?
24.4.2023 julkaisimme kirjoittamani blogin kiinteistömarkkinoista. Otsikko oli ”Kumpi on väärässä: pörssilistattujen kiinteistöjen markkinat vai epälikvidien kiinteistörahastojen nykyarvot?” Kirjoitin mm. näin:
”Euroopassa laajat REIT-indeksit ovat laskeneet viimeisen vuoden aikana noin 30 %, ja Yhdysvalloissakin noin 25 %. Samaan aikaan kotimaisten epälikvidien asunto- ja kiinteistörahastojen arvot ovat muuttuneet varsin vähän. Lähiaikoina markkinat sopeutuvat nousseisiin korkoihin ja asunto- sekä kiinteistörahastojen arvojen laskuja nähtäneen jatkossa entistä useammin, kun rahastojen arvoja päivitetään.
Sijoittajan kannalta ongelmallista on, että listattujen kohteiden hinnoissa näyttäisi olevan selvästi enemmän negatiivista kuin epälikvidien rahastojen hinnoissa. Jompikumpi on väärässä. Kumpaa itse ostaisit? Sitä, jonka hinnassa on huomioitu muuttunut talousympäristö vai sitä, jonka hinta vaikuttaa olevan vielä nollakorkoympäristössä?”
Kirjoitukseni jälkeen kotimaisten epälikvidien kiinteistörahastojen, erityisesti asuntorahastojen arvot ovat laskeneet eli päivittyneet vastaamaan markkinatilannetta. Lisäksi epälikvidien rahastojen likviditeetti on heikentynyt vielä lisää. Ainakin S-Pankki, OP, Ålandsbanken, eQ ja Lähi-Tapiola ovat hidastaneet ja pidentäneet lunastusprosessejaan. Tämä on markkinatilanne huomioiden aivan luonnollista ja perusteltua, mutta sijoituskohteiden likviditeettiä muutokset heikentävät.
Samaan aikaan pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden ja rahastojen (mm. REIT:t) likviditeetti on pysynyt erinomaisena ja markkinat ovat auki viitenä päivänä viikossa. Maailmanlaajuinen Morningstar Global Markets REIT -indeksi nousi 1.4.2023-14.2.2024 noin 2 %. Samalla aikavälillä useimmat Euroopan ja Yhdysvaltojen REIT-indeksit ovat plussan puolella. Helsingin pörssin Kojamon, joka Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna, pörssikurssi helmikuun puolivälissä 2024 on hieman alempana kuin 1.4.2023. Tarinan pihvi on selkeä. Suurin piirtein kaikki REIT-indeksit ovat nousseet viime huhtikuun jälkeen. Pankkien epälikvidien kiinteistörahastojen arvot ovat laskeneet, ja näiden likviditeetti on heikentynyt lisää.
Vaihtoehtoiset sijoituskohteet tuovat lisähajautusta. Korkotason nousu vähensi velkaa hyödyntävien vaihtoehtoisten (asunnot, kiinteistöt, infra) houkuttelevuutta ja tuottonäkymää. Korkotason lasku tekee niistä jälleen kiinnostavampia. Markkinakorot ovat laskeneet syksyn 2023 huipuista, ja odotuksissa on, että keskuspankkien koronlaskusyklit alkavat vuoden 2024 aikana. Tämä tukee kiinteistömarkkinoita. Myös epälikvidit kiinteistörahastot saavat siitä tukea. Sijoittajien kannattaa kuitenkin tulevaisuudessakin muistaa, että kiinteistömarkkinoille voi sijoittaa myös likvidien pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden ja REIT-rahastojen kautta. Sijoituskohteen likviditeetillä on merkitystä.
Kiinnostuitko? Ota yhteyttä varainhoitajiimme, yhteystiedot löydät täältä.
