Kumpi on väärässä?

Muun muassa suomalaisille asuntomarkkinoille keskeiset 3 ja 12 kuukauden Euribor-korot olivat vielä huhtikuun alkupuolella 2022 negatiivisen puolella. Noin vuotta myöhemmin 12 kuukauden Euribor-korko on jo tasolla 3,80 prosenttia! Viimeisen 12 kuukauden aikana korkotaso on noussut voimakkaasti, koska keskuspankit tekivät rahapolitiikan täyskäännöksen reippaasti nousseen inflaation vuoksi. Yhdysvaltojen keskuspankki Fed toteutti lopulta tiukimman kiristämissyklin 40 vuoteen, ja EKP on seurannut perässä. Pörssilistatut kiinteistösijoitusyhtiöt ovat hinnoitelleet tätä kehitystä viimeisen vuoden aikana. Listattujen sijoituskohteiden kuten REIT-rahastojen arvot laskivat, kun sijoittajat ennakoivat vaikeampia aikoja kiinteistösijoitusyhtiöille. Euroopassa laajat REIT-indeksit ovat laskeneet viimeisen vuoden aikana noin 30 %, ja Yhdysvalloissakin noin 25 %. Samalla aikavälillä Helsingin pörssin Kojamon, joka Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna, pörssikurssi on laskenut noin 40 %.  

Samaan aikaan kotimaisten epälikvidien asunto- ja kiinteistörahastojen arvot ovat muuttuneet varsin vähän. Poikkeus taitaa olla Aktia. Helmikuun alussa 2023 Aktia päivitti asuntorahastonsa arvon heijastelemaan nykytilanne: -10 % kuulostaa varsin realistiselta muutokselta. Nollakorkoympäristössä lähes kaikki asunnot näyttivät hyviltä kohteilta, jos niihin vain löytyi vuokralainen. Nyt tilanne on toinen, ja se koskee myös asuntorahastoja ja kiinteistörahastoja laajemminkin. Kassavirta eli vuokratulo on jatkunut kuten ennenkin, mutta asuntojen pitkään jatkunut arvonnousu on kääntynyt laskuksi. Lisäksi noussut korkotaso painaa velkavipua hyödyntäviä rahastoja. Lähiaikoina markkinat sopeutuvat nousseisiin korkoihin ja asunto- sekä kiinteistörahastojen arvojen laskuja nähtäneen jatkossa entistä useammin, kun rahastojen arvoja päivitetään. Nousseiden korkojen ongelma koskee laajemmin koko kiinteistösektoria, kuten toimistorahastoja ja infrastruktuurirahastoja. 

Pidemmällä aikavälillä mm. asuntoaloitusten väheneminen, nousseet rakennuskustannukset ja kuluttajien ostovoiman paraneminen voivat taas antaa tukea asunto- ja kiinteistömarkkinoiden hintakehitykselle, mutta sopeutumiseen voi mennä aikaa. Sijoittajan kannalta ongelmallista on, että listattujen kohteiden hinnoissa näyttäisi olevan selvästi enemmän negatiivista kuin epälikvidien rahastojen hinnoissa.  Jompikumpi on väärässä. Kumpaa itse ostaisit? Sitä, jonka hinnassa on huomioitu muuttunut talousympäristö vai sitä, jonka hinta vaikuttaa olevan vielä nollakorkoympäristössä?

Pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö, mahdollisesti REIT – Arvo määräytyy osakkeiden tavoin markkinapaikalla jatkuvasti. Likvidi eli tuotteen ostaminen ja myyminen tehokasta ja nopeaa

Asuntorahasto / Kiinteistörahasto – Arvo päivitetään joitakin kertoja vuodessa. Arvo perustuu kirjanpitoon. Ostaminen ja myyminen joitakin kertoja vuodessa (esim. 2 tai 4). Epälikvidi. 

Index Varainhoidon teema numero 3 vuodelle 2023:

 3. Likviditeetti kunniaan

Nollakorkoympäristössä sijoittajat joutuivat etsimään tuottoja uusista paikoista. Myös epälikvidit vaihtoehtoiset sijoituskohteet, kuten asuntorahastot ja metsärahastot, kasvattivat suosiotaan. Ne voivat tuoda edelleen salkkuun hajautusta, mutta tilanne on muuttunut. Viimeiset 10 vuotta on ollut asuntosijoittajan kulta-aikaa. Korot ovat olleet matalat, mikä on tukenut asuntojen hintakehitystä ja pitänyt rahoituskustannukset pieninä. Muuttoliike on suuntautunut kasvukeskuksiin ja ympäristö on ollut vakaa. Koronapandemia toi vielä ylimääräisen sysäyksen panostaa kotioloihin. 

Vuoteen 2023 lähdetään kuitenkin erilaisesta tilanteesta. Korot ovat nousseet reippaasti ja vuokra-asuntojen ”windfall”- tuotot ovat mahdollisesti takana päin. Monet aiemmin kassavirtapositiiviset sijoitusasunnot ovatkin kääntyneet nyt kassavirran osalta negatiivisiksi. Vakaata tuottoa on tarjolla mahdollisesti jatkossakin, mutta siihen samaan on mahdollisuus päästä hyödyntämällä likvidien korkosijoitus- ja osakemarkkinoiden tarjoamia vaihtoehtoja. Sijoitukset metsärahastoihin tai asuntorahastoihin eivät ole kovin likvidejä. Lunastuksia saa tehdä joitakin kertoja vuodessa ja raha pyritään sitomaan pitkäksi aikaa. Rahaston toiminnan kannalta ymmärrettäviä asioita, mutta tämä tekee sijoituskohteista epälikvidin. Aina voi miettiä, sijoittaako Kojamon osakkeeseen vai pankin tarjoamaan asuntorahastoon.