Listattujen kiinteistörahastojen kultavuosi – suomalaisten asuntorahastojen arvot yhä alamäessä
Viimeisen noin 12 kuukauden aikana pörssilistattujen kiinteistörahastojen ja REIT-rahastojen kehitystä mittaavat indeksit ovat nousseet noin 15–30 %. Samaan aikaan kotimaisten asuntorahastojen arvot ovat yhä päivittyneet alaspäin tai pysyneet paikoillaan. Kurssikehitykseen vaikuttaa luonnollisesti moni seikka, mutta vuonna 2023 hinnoittelun epäsuhta oli poikkeuksellisen suuri.
24.4.2023 julkaisimme kirjoittamani blogin kiinteistömarkkinoista. Otsikko oli ”Kumpi on väärässä: pörssilistattujen kiinteistöjen markkinat vai epälikvidien kiinteistörahastojen nykyarvot?”
Kirjoitin mm. näin:
”Euroopassa laajat REIT-indeksit ovat laskeneet viimeisen vuoden aikana noin 30 %, ja Yhdysvalloissakin noin 25 %. Samaan aikaan kotimaisten epälikvidien asunto- ja kiinteistörahastojen arvot ovat muuttuneet varsin vähän. ”
”Sijoittajan kannalta ongelmallista on, että listattujen kohteiden hinnoissa näyttäisi olevan selvästi enemmän negatiivista kuin epälikvidien rahastojen hinnoissa. Jompikumpi on väärässä. Kumpaa itse ostaisit? Sitä, jonka hinnassa on huomioitu muuttunut talousympäristö vai sitä, jonka hinta vaikuttaa olevan vielä nollakorkoympäristössä?”
Nyt tiedämme vastauksen. Keväällä 2023 pörssilistattujen kiinteistörahastojen arvot heijastelivat muuttunutta talousympäristöä ja nousseita korkoja. Kotimaisten epälikvidien asunto- ja kiinteistörahastojen arvot olivat vielä osittain nollakorkomaailmassa.
Miltä tulevaisuus näyttää?
Markkinoilla tilanne on muuttunut kevään 2023 jälkeen. Globaali koronlaskusykli on alkanut, ja maailman keskuspankeista merkittävin eli Yhdysvaltain Fed laskee näillä näkymin lisää jo seuraavissa kokouksissaan marraskuussa ja joulukuussa. Vaisun kasvunäkymän ja myönteisten inflaatiolukujen jälkeen lisää koronlaskuja odotetaan myös EKP:lta.
Korkojen lasku nostaa kiinteistöjen arvoja ja lainanhoitokulut laskevat. Tätä kehitystä listattujen kiinteistöjen markkinat ovat viimeisten kuukausien aikana hinnoitelleet. Epälikvidit kotimaiset asuntorahastot eivät. Suomen asuntomarkkina on kuitenkin poikkeuksellisen korkoherkkä johtuen suuresta vaihtuvakorkoisten lainojen määrästä. Nyt korot ja lainanhoitokulut laskevat. Samaan aikaan uusien asuntojen aloitukset ovat pohjalukemissa, valmistuvien asuntojen määrä on jo laskenut, väestönkasvu jatkuu maahanmuuton ansiosta ja kaupungistuminen etenee.
Yhdistelmä on herkullinen suomalaisen asuntomarkkinan piristymisen kannalta.
Tästä huolimatta kannattaa muistaa likviditeetin merkitys. Vuoden 2023 jälkeen epälikvidien rahastojen likviditeetti on heikentynyt vielä lisää. Ainakin S-Pankki, OP, Ålandsbanken, eQ ja Lähi-Tapiola ovat hidastaneet ja pidentäneet lunastusprosessejaan. Tämä oli markkinatilanne huomioiden aivan luonnollista ja perusteltua, mutta sijoituskohteiden likviditeettiä muutokset heikensivät. Samaan aikaan pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden ja rahastojen (mm. REIT:t) likviditeetti on pysynyt erinomaisena ja markkinat ovat auki viitenä päivänä viikossa.
Vaihtoehtoiset sijoituskohteet tuovat lisähajautusta. Korkotason nousu vähensi velkaa hyödyntävien vaihtoehtoisten (asunnot, kiinteistöt, infra) houkuttelevuutta ja tuottonäkymää. Korkotason lasku tekee niistä jälleen kiinnostavampia. Markkinakorot ovat laskeneet alkusyksyn 2024 aikana reippaasti, ja odotuksissa on, että keskuspankit jatkavat koronlaskujen tiellä. Tämä tukee kiinteistömarkkinoita. Myös epälikvidit kiinteistörahastot saavat siitä tukea. Sijoittajien kannattaa kuitenkin tulevaisuudessakin muistaa, että kiinteistömarkkinoille voi sijoittaa myös likvidien pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden ja REIT-rahastojen kautta. Sijoituskohteen likviditeetillä on merkitystä, kuten olemme vuosina 2022–2024 huomanneet.
Kiinnostuitko? Ota yhteyttä varainhoitajiimme, yhteystiedot löydät täältä.
****
Pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö, mahdollisesti REIT – Arvo määräytyy osakkeiden tavoin markkinapaikalla jatkuvasti. Likvidi eli tuotteen ostaminen ja myyminen tehokasta ja nopeaa
Asuntorahasto / Kiinteistörahasto – Arvo päivitetään joitakin kertoja vuodessa. Arvo perustuu kirjanpitoon. Ostaminen ja myyminen joitakin kertoja vuodessa (esim. 2 tai 4). Epälikvidi.
